Zusammenhang
Bodenpreis und Rendite sind zwei Seiten derselben Rechnung: Wo Land teuer ist, kapitalisiert der Markt die Mieten tiefer. Die beiden Tabellen widersprechen sich deshalb nie — sie erklären einander.
MFH-Index · Bruttorenditen Schweiz
Bruttorenditen Schweiz, nach Kanton und Lage.
mfhindex führt die marktüblichen Bruttorenditen für Mehrfamilienhäuser in allen 26 Kantonen — mit Grundlage und Stand zu jedem Wert. Wer eine konkrete Liegenschaft einordnen will, gibt unten die Adresse ein: Das Modell rechnet mit neun amtlichen Registern, in rund zwei Minuten, ohne Registrierung und ohne E-Mail.
- 3.0–4.9 %
- Spanne der Bruttorendite über alle Kantone
- 26
- Kantone im Index, je mit Grundlage
- 8.8.2026
- Stand der Renditedaten
- 9
- amtliche Register im Bewertungsmodell
Eigene Liegenschaft einordnen
Beispiele: · · ·
Keine Anmeldung · Keine E-Mail nötig · Ergebnis sofort
Abbildung 1
Das Renditegebirge der Schweiz.
Sechsundzwanzig Kantone als Massiv: jede Säule ein Kanton, die Höhe der gewählte Wert. Die höchsten stehen hinten, damit keine Säule eine andere verdeckt. Kennzahl umschalten, am Massiv ziehen, auf eine Säule zeigen.
Stand der Renditedaten: 8.8.2026. Die vollständigen Werte je Kanton, mit Grundlage, stehen in Tabelle 1.
Tabelle 1
Bruttorendite nach Kanton.
Marktübliche Bruttorenditen für Mehrfamilienhäuser, je Kanton. Die Spalte Grundlage weist aus, ob der Wert publiziert ist oder aus Nachbarkantonen und Lageklassen interpoliert wurde.
| Kanton | Bruttorendite | Kaufpreisfaktor | Grundlage |
|---|---|---|---|
| Genf GE | 3.0 % | 33.3× | aus Ankern interpoliert |
| Zug ZG | 3.1 % | 32.3× | aus Ankern interpoliert |
| Zürich ZH | 3.3 % | 30.3× | aus Ankern interpoliert |
| Schwyz SZ | 3.4 % | 29.4× | aus Ankern interpoliert |
| Basel-Stadt BS | 3.4 % | 29.4× | aus Ankern interpoliert |
| Waadt VD | 3.5 % | 28.6× | aus Ankern interpoliert |
| Luzern LU | 3.6 % | 27.8× | aus Ankern interpoliert |
| Aargau AG | 3.9 % | 25.6× | aus Ankern interpoliert |
| Bern BE | 4.0 % | 25.0× | aus Ankern interpoliert |
| Graubünden GR | 4.0 % | 25.0× | aus Ankern interpoliert |
| Nidwalden NW | 4.1 % | 24.4× | aus Ankern interpoliert |
| Freiburg FR | 4.1 % | 24.4× | aus Ankern interpoliert |
| Basel-Landschaft BL | 4.1 % | 24.4× | aus Ankern interpoliert |
| St. Gallen SG | 4.1 % | 24.4× | publizierte Serie |
| Obwalden OW | 4.2 % | 23.8× | aus Ankern interpoliert |
| Schaffhausen SH | 4.2 % | 23.8× | aus Ankern interpoliert |
| Thurgau TG | 4.2 % | 23.8× | aus Ankern interpoliert |
| Tessin TI | 4.2 % | 23.8× | aus Ankern interpoliert |
| Solothurn SO | 4.3 % | 23.3× | aus Ankern interpoliert |
| Appenzell A. Rh. AR | 4.4 % | 22.7× | aus Ankern interpoliert |
| Appenzell I. Rh. AI | 4.4 % | 22.7× | aus Ankern interpoliert |
| Wallis VS | 4.4 % | 22.7× | aus Ankern interpoliert |
| Uri UR | 4.5 % | 22.2× | aus Ankern interpoliert |
| Glarus GL | 4.5 % | 22.2× | aus Ankern interpoliert |
| Jura JU | 4.5 % | 22.2× | aus Ankern interpoliert |
| Neuenburg NE | 4.6 % | 21.7× | aus Ankern interpoliert |
Und innerhalb des Kantons
Der Kantonswert ist ein Mittel. Was tatsächlich bezahlt wird, hängt an der Lage der Parzelle — diese Zuschläge und Abschläge kommen auf den Kantonswert:
-0.50Grosszentrum
-0.15Agglomeration
+0.30Standardlage
+1.10periphere Lage
Prozentpunkte auf die Bruttorendite. Eine höhere Rendite bedeutet einen tieferen Preis bei gleichem Ertrag.
● publiziert: aus einer kantonal publizierten Quelle. ○ interpoliert: aus publizierten Nachbarwerten und der Lagestruktur hergeleitet — eine begründete Schätzung, keine Messung.
Stand der Renditedaten: 8.8.2026. Diese Tabelle darf mit Quellenangabe frei zitiert werden — der Knopf «Zitieren» kopiert Titel, Stand und URL in die Zwischenablage.
Abbildung 2
Die Lage verschiebt die Rendite.
Der Kantonswert aus Tabelle 1 ist ein Mittel über alle Lagen. Auf die einzelne Parzelle kommen Zu- und Abschläge: im Grosszentrum liegt die Bruttorendite tiefer, in der Peripherie höher. Zeigen Sie in Abbildung 1 auf einen Kanton: die rechte Spalte rechnet dann mit seinen Werten.
Abweichung zum Kantonswert
Stand der Renditedaten: 8.8.2026. Die Lageklassen verschieben den Kantonswert; die Kantonswerte selbst stehen in Tabelle 1.
Tabelle 2
Bodenpreise und Kaufpreisfaktoren der Kantone.
Kantonale Bodenpreise von 150 bis 4'200 CHF/m², Kaufpreisfaktoren von 20× bis 33×, Handänderungssteuern von 0 bis 3.3 Prozent: die drei Grössen, die neben der Rendite den Transaktionspreis bestimmen.
| Kanton | WohnbaulandCHF/m² | Kaufpreisfaktor× Jahresmiete | Bruttorenditemarktüblich | Handänderung% Kaufpreis |
|---|---|---|---|---|
| Zug ZG | 4'200 | 32.3× | 3.1 % | keine |
| Genf GE | 3'500 | 33.3× | 3.0 % | 3.0 % |
| Basel-Stadt BS | 2'800 | 29.4× | 3.4 % | 3.0 % |
| Waadt VD | 1'800 | 28.6× | 3.5 % | 3.3 % |
| Basel-Landschaft BL | 1'505 | 24.4× | 4.1 % | 2.5 % |
| Zürich ZH | 1'500 | 30.3× | 3.3 % | keine |
| Schwyz SZ | 1'500 | 29.4× | 3.4 % | keine |
| Luzern LU | 1'200 | 27.8× | 3.6 % | 1.5 % |
| Nidwalden NW | 1'100 | 24.4× | 4.1 % | 1.0 % |
| St. Gallen SG | 1'000 | 24.4× | 4.1 % | 1.0 % |
| Aargau AG | 950 | 25.6× | 3.9 % | keine |
| Bern BE | 900 | 25.0× | 4.0 % | 1.8 % |
| Obwalden OW | 900 | 23.8× | 4.2 % | 1.5 % |
| Tessin TI | 900 | 23.8× | 4.2 % | 1.4 % |
| Graubünden GR | 800 | 25.0× | 4.0 % | 2.0 % |
| Freiburg FR | 800 | 24.4× | 4.1 % | 3.0 % |
| Thurgau TG | 800 | 23.8× | 4.2 % | 1.0 % |
| Schaffhausen SH | 700 | 23.8× | 4.2 % | keine |
| Solothurn SO | 650 | 23.3× | 4.3 % | 2.2 % |
| Appenzell A. Rh. AR | 600 | 22.7× | 4.4 % | 2.0 % |
| Appenzell I. Rh. AI | 600 | 22.7× | 4.4 % | 1.0 % |
| Wallis VS | 600 | 22.7× | 4.4 % | 1.3 % |
| Uri UR | 550 | 22.2× | 4.5 % | keine |
| Glarus GL | 500 | 22.2× | 4.5 % | keine |
| Neuenburg NE | 500 | 21.7× | 4.6 % | 3.3 % |
| Jura JU | 150 | 22.2× | 4.5 % | 2.1 % |
Stand der Bodenpreise: 8.8.2026.
Methode
Woher die Zahlen kommen.
Jeder Wert auf dieser Seite hat eine ausweisbare Grundlage. Das gilt für den Index — und für jede einzelne Bewertung, die Sie damit rechnen.
Neun amtliche Register
Das Modell liest GWR/MADD, die amtliche Vermessung, den ÖREB-Kataster, die BFS-Strukturerhebung, die Leerwohnungszählung, den Lärmkataster, die ÖV-Güteklassen des ARE, kantonale Bodenpreise und Handänderungen. Keine dieser Quellen ist exklusiv — exklusiv ist, dass sie zusammen in einer Rechnung stehen.
Ertragswert in vier Schichten
Die Bewertung folgt der Ertragswertmethode in vier Schichten: Mietertrag, Lage, Substanz, Kapitalisierung. Jeder Zwischenwert wird mit seiner Quelle ausgewiesen und ist im druckbaren Zertifikat nachvollziehbar.
Ehrliche Bandbreite
Das Resultat ist eine Bandbreite von ±20 Prozent. Wer Ihnen aus Registerdaten eine Punktgenauigkeit verspricht, verspricht zu viel. Ein Verkehrswertgutachten nach SIA/SVKG kostet im Markt CHF 1'000–4'000 und bleibt der Massstab, wo es rechtlich darauf ankommt. Eine menschliche Detailanalyse gibt es bei uns auf Anfrage — kostenlos.
Zitierweise
Dieser Index ist zum Zitieren da.
Redaktionen, Beraterinnen und Berater dürfen Tabellen dieser Seite mit Quellenangabe übernehmen. Die URL ist stabil, der Stand steht bei jedem Wert.
Empfohlene Angabe
mfhindex.ch, Tabelle 1: Bruttorendite nach Kanton, Stand 8.8.2026 — mfhindex.ch/#renditen
Bei Rückfragen
Hinter dem Index steht die egoysta AG, Obergasse 24, 8854 Galgenen. Fragen zur Methode beantworten wir direkt — und wer eine konkrete Liegenschaft einordnen will, braucht nur die Adresse oben einzugeben.
Anhang A
Fragen und Antworten.
Wie hoch ist die Bruttorendite für Mehrfamilienhäuser in der Schweiz?
Landesweit liegt die Spanne für Wohnliegenschaften heute etwa zwischen 2,5 und 5,5 Prozent. Der Ort entscheidet fast alles: in Zürich, Zug und Genf unter 3 Prozent, in mittelgrossen Städten 3,5 bis 4,5, in ländlichen Gemeinden 4,5 bis über 5. Ein Landesdurchschnitt ist für eine einzelne Liegenschaft wertlos.
Welcher Kanton hat die höchsten Renditen?
Die höchsten Bruttorenditen finden sich im Jura, in Teilen des Kantons Neuenburg, im Wallis abseits der Tourismusorte und im Berner Oberland. Hohe Rendite ist dabei keine gute Nachricht an sich: sie ist der Preis für tiefere Nachfrage, höheren Leerstand und dünnere Wiederverkaufsmärkte.
Wie wird der Index berechnet?
Aus vier Schichten. Publizierte Bandbreiten für Renditeliegenschaften bilden den Anker. Beobachtete Angebote und Transaktionen verschieben ihn innerhalb der Bandbreite. Das amtliche Mietniveau kalibriert die Ertragsseite. Gemeindetyp und Leerstand justieren zuletzt. Jede Schicht darf den Wert nur begrenzt bewegen — so schlagen einzelne Ausreisser nicht durch.
Ist eine Bruttorendite von 4 Prozent gut?
Das hängt vom Ort ab. In einem Zentrum wären 4 Prozent aussergewöhnlich hoch und ein Anlass, genauer hinzuschauen: befristete Mietverhältnisse, Sanierungsstau, Lärm. In einer ländlichen Gemeinde sind 4 Prozent eher tief. Die Zahl allein sagt nichts, der Vergleich mit der Zone sagt alles.
Wie oft wird der Index aktualisiert?
Die amtlichen Grundlagen folgen ihren Veröffentlichungszyklen, meist jährlich. Beobachtete Angebote laufen fortlaufend ein. Über jeder Tabelle steht, auf welchen Stand sie sich bezieht.
Darf ich die Zahlen zitieren?
Ja, mit Quellenangabe «mfhindex.ch, egoysta AG» und Datum. Wer die Methode nachvollziehen will, findet sie auf dieser Seite ausgeschrieben — ein Index ohne offengelegte Methode ist eine Behauptung.
Herausgeberin
Hinter den Zahlen.
mfhindex.ch wird von der egoysta AG entwickelt und betrieben. Die Datengrundlagen sind amtlich, der Stand steht bei jeder Tabelle — und die Bewertung einer konkreten Adresse bleibt kostenlos.
Eigene Liegenschaft einordnen Ein Angebot derWir suchen Ihre Liegenschaft …
Adresse wird geprüft
Liegenschaft gefunden
Ist das Ihre Liegenschaft?
Das Luftbild lädt gerade nicht.
Die Bewertung läuft trotzdem durch.
Die Bewertung läuft trotzdem durch.
Aus den amtlichen Registern gelesen
Die Häuser dieser Parzelle
Diese Angaben müssen Sie nicht erfassen. mfhindex liest sie aus dem Gebäude- und Wohnungsregister des Bundes, der amtlichen Vermessung und den Datensätzen von ARE, BAFU und BAV.
Wohl kein Mehrfamilienhaus. Das Gebäude- und Wohnungsregister kennt an dieser Adresse weniger als drei Wohnungen. mfhindex ist auf Mehrfamilienhäuser ausgelegt. Ein- und Zweifamilienhäuser handeln als Eigenheime über Vergleichspreise, nicht über den Ertrag, und eine stimmige Bewertung ist hier nicht gewährleistet. Sie können trotzdem fortfahren.
Wie viele Wohnungen hat die Liegenschaft?
Für dieses Gebäude führt das Register keine Wohnungszahl. Bitte kurz angeben.
Wie gross ist die Wohnfläche insgesamt?
Die vermietbare Fläche aller Wohnungen zusammen. Eine Schätzung genügt.
m²
Wie ist der Zustand der Liegenschaft?
Der Zustand bestimmt die Bruttorendite, mit der Käufer rechnen, und damit den Preis.
Ihr Jahresmietertrag
Der Jahresmietertrag ist die Summe aller Netto-Mietzinsen pro Jahr, ohne Nebenkosten. Aus ihm und dem Kaufpreis ergibt sich die Bruttorendite in Prozent, die Kennzahl, mit der Mehrfamilienhäuser in der Schweiz gehandelt werden. Wohnen Sie selbst in einer der Wohnungen? Dann zählt auch deren Marktmiete. Setzen Sie unten das Häkchen, wir rechnen sie dazu.
CHF / Jahr
Jahresmietertrag, netto
CHF …
Oder am Regler ziehen: er startet bei der Marktschätzung dieses Hauses. Das helle Band ist das Marktniveau der Lage, die Raute unsere Schätzung.
Wie ist die Liegenschaft parkiert?
Plätze bringen eigenen Ertrag. Einstellplätze zählen mehr als Aussenplätze.
Wie viele Plätze, zu welcher Miete?
Plätze werden eigenständig bewertet, weil Käufer sie anders rechnen als Wohnraum. Die Vorgaben unten stammen aus dem Preisniveau Ihrer Gemeinde. Überschreiben Sie sie, wenn Sie es genauer wissen.
CHF / Mt.
—
Was trifft auf die Liegenschaft zu?
Mehrfachauswahl möglich. Trifft nichts zu, gehen Sie einfach weiter.
Gehört Ihnen auch der Boden?
Liegenschaften im Baurecht werden am Markt mit einem deutlichen Abschlag gehandelt.
Wann möchten Sie verkaufen?
Ihre Bewertung wird erstellt …
Ertragswert wird berechnet
Ihre Wertanalyse
Geschätzter Marktpreis
—
- Vergleichbare Objekte am Markt
- Marktmieten im Umkreis
- Bruttorendite
- Entwicklungspotenzial (Baureserve)
- Mietertrag p. a.
- Preis je m² Wohnfläche
- Preis je Wohnung
- Erwerbsnebenkosten im Kanton
Geschätzter Wohnungsspiegel
| Whg. | Geschoss | Zimmer | Fläche | Miete CHF/Mt.* |
|---|
* Ansatz BFS-Strukturerhebung 2024 (Neubezüge), nach Lage und Zustand justiert. Die effektiven Mieten Ihrer Verträge können davon abweichen.
Rechtliche Grundlagen: Zonen, Gestaltungspläne, Baureglement
Bauliche Entwicklung in der Umgebung
Marktbewegung in der Gemeinde
Risiken aus den Katastern
Preisentwicklung der Gemeinde
Grundlagen aus den amtlichen Registern
Möchten Sie verkaufen?
Dann lohnt sich der zweite Blick. Wir prüfen, was Käufer für Ihre Liegenschaft heute tatsächlich bezahlen, und begleiten Sie bis zur Unterschrift. Kostenlos und ohne Verpflichtung.
Die Detailanalyse, von Menschen gerechnet
Wir prüfen Mikrolage, Vergleichstransaktionen und Sanierungspotenzial Ihrer Liegenschaft. Innert 24 Stunden erhalten Sie eine belastbare Preisempfehlung, diskret und ohne Verpflichtung.
Angefordert. Wir melden uns innert 24 Stunden mit der Detailanalyse.
Zur Einordnung. Die Werteinschätzung beruht auf den amtlichen Registern und Geodiensten der Schweiz sowie auf der laufenden Marktbeobachtung von mfhindex. Sie ist eine indikative Bandbreite auf Basis der uns bekannten Angaben und ersetzt keine Verkehrswertschätzung nach SIA/SVKG. Die Bandbreite bildet ab, was gut vorbereitete Verkäufe über dem Richtwert erzielen. Für eine belastbare Preisempfehlung prüfen unsere Experten Ihre Liegenschaft persönlich: Mikrolage, Zustand, Mietverträge und Potenzial.
Bewertung auf Basis der amtlichen Register und Geodienste der Schweiz. Die vollständige Liste der Datengrundlagen und Attributionen finden Sie unter mfhindex.ch/quellen. Kartenmaterial © swisstopo · Strassenansicht © Google. Erst mit dem Absenden des Formulars werden Angaben an mfhindex übermittelt.
Ihr Richtwert—