L’indice
Quanto è alto il Rendimento lordo in Svizzera?
Fra il 3,0 per cento sul Lemano e il 4,9 per cento nel Giura — il luogo decide quasi tutto. mfhindex tiene i rendimenti usuali per cantone, con metodo dichiarato.
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Cosa misura l’indice
Non quanto rende un edificio,
ma quanto il mercato chiede per averlo.
Il rendimento lordo è il prezzo del denaro per gli immobili a reddito in un dato luogo. Se scende, i prezzi salgono a parità di reddito — e viceversa. È così il riassunto più breve che esista di un mercato immobiliare locale.
Molta domanda, poca offerta, prezzi alti. L’acquirente accetta poco reddito corrente perché punta sulla tenuta del valore e sulla facilità di affitto.
Non è un regalo. È il prezzo di una domanda più rada, di uno sfitto più alto e di un mercato di rivendita più stretto.
È il fattore d’acquisto. Il 3 per cento equivale a 33 volte la pigione annua, il 5 per cento a 20 volte. Stessa affermazione, unità diversa.
Tutti i 26 cantoni
Ordinati per rendimento.
Dalla posizione più cara della Svizzera alla più conveniente. La colonna «base» dice se il valore viene da una serie pubblicata o è stato interpolato fra ancoraggi — è tutta la differenza fra un indice e un’opinione.
| Cantone | Rendimento lordo | Fattore d’acquisto | Base |
|---|---|---|---|
| Genf GE | 3.0 % | 33.3× | interpolato dagli ancoraggi |
| Zug ZG | 3.1 % | 32.3× | interpolato dagli ancoraggi |
| Zürich ZH | 3.3 % | 30.3× | interpolato dagli ancoraggi |
| Schwyz SZ | 3.4 % | 29.4× | interpolato dagli ancoraggi |
| Basel-Stadt BS | 3.4 % | 29.4× | interpolato dagli ancoraggi |
| Waadt VD | 3.5 % | 28.6× | interpolato dagli ancoraggi |
| Luzern LU | 3.6 % | 27.8× | interpolato dagli ancoraggi |
| Aargau AG | 3.9 % | 25.6× | interpolato dagli ancoraggi |
| Bern BE | 4.0 % | 25.0× | interpolato dagli ancoraggi |
| Graubünden GR | 4.0 % | 25.0× | interpolato dagli ancoraggi |
| Nidwalden NW | 4.1 % | 24.4× | interpolato dagli ancoraggi |
| Freiburg FR | 4.1 % | 24.4× | interpolato dagli ancoraggi |
| Basel-Landschaft BL | 4.1 % | 24.4× | interpolato dagli ancoraggi |
| St. Gallen SG | 4.1 % | 24.4× | serie pubblicata |
| Obwalden OW | 4.2 % | 23.8× | interpolato dagli ancoraggi |
| Schaffhausen SH | 4.2 % | 23.8× | interpolato dagli ancoraggi |
| Thurgau TG | 4.2 % | 23.8× | interpolato dagli ancoraggi |
| Tessin TI | 4.2 % | 23.8× | interpolato dagli ancoraggi |
| Solothurn SO | 4.3 % | 23.3× | interpolato dagli ancoraggi |
| Appenzell A. Rh. AR | 4.4 % | 22.7× | interpolato dagli ancoraggi |
| Appenzell I. Rh. AI | 4.4 % | 22.7× | interpolato dagli ancoraggi |
| Wallis VS | 4.4 % | 22.7× | interpolato dagli ancoraggi |
| Uri UR | 4.5 % | 22.2× | interpolato dagli ancoraggi |
| Glarus GL | 4.5 % | 22.2× | interpolato dagli ancoraggi |
| Jura JU | 4.5 % | 22.2× | interpolato dagli ancoraggi |
| Neuenburg NE | 4.6 % | 21.7× | interpolato dagli ancoraggi |
E dentro il cantone
Il valore cantonale è una media. Ciò che si paga davvero dipende dalla posizione della particella — questi supplementi e ribassi si sommano al valore cantonale:
Punti percentuali sul rendimento lordo. Un rendimento più alto significa un prezzo più basso a parità di reddito.
A carte scoperte
Come nasce l’indice.
Un indice senza metodo è un’affermazione con un decimale. Ecco i quattro strati, nell’ordine in cui agiscono.
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Strato 1
Fasce pubblicate
Le fasce di rendimento pubblicate per gli immobili a reddito formano l’ancoraggio per regione. Guidano perché poggiano su oggetti realmente trattati.
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Strato 2
Offerte osservate
Gli annunci rilevati di continuo con reddito locativo dichiarato spostano il valore DENTRO la fascia. Non possono uscirne — un singolo oggetto anomalo non deve muovere un cantone.
-
Strato 3
Livello ufficiale delle pigioni
La rilevazione strutturale della Confederazione calibra il lato del reddito: senza di essa una pigione stimata male spingerebbe il rendimento nella direzione sbagliata, senza che si noti.
-
Strato 4
Tipo di comune e sfitto
Da ultimo aggiustano la categoria di posizione e la quota di sfitto. Centro, agglomerato, posizione standard e periferia distano insieme più di un punto percentuale intero.
Citare
Le cifre possono essere usate citando la fonte: «mfhindex.ch, egoysta AG» con la data della consultazione. Chi vuole verificare il metodo lo trova scritto qui sopra.
Domande frequenti
Domande sull’indice.
Quanto è alto il rendimento lordo per le case plurifamiliari in Svizzera?
A livello nazionale la fascia per gli immobili abitativi sta oggi fra il 2,5 e il 5,5 per cento circa. Il luogo decide quasi tutto: a Zurigo, Zugo e Ginevra sotto il 3 per cento, nelle città medie fra 3,5 e 4,5, nei comuni rurali da 4,5 a oltre 5. Una media nazionale non vale nulla per un singolo immobile.
Quale cantone ha i rendimenti più alti?
I rendimenti lordi più alti si trovano nel Giura, in parti del canton Neuchâtel, in Vallese fuori dalle località turistiche e nell’Oberland bernese. Un rendimento alto non è di per sé una buona notizia: è il prezzo di una domanda più debole, di uno sfitto più alto e di mercati di rivendita più sottili.
Come si calcola l’indice?
Da quattro strati. Le fasce pubblicate per gli immobili a reddito formano l’ancoraggio. Le offerte e le transazioni osservate lo spostano dentro la fascia. Il livello ufficiale delle pigioni calibra il lato del reddito. Tipo di comune e sfitto aggiustano da ultimo. Ogni strato può spostare il valore solo entro un limite — così i casi isolati non si impongono.
Un rendimento lordo del 4 per cento è buono?
Dipende dal luogo. In un centro il 4 per cento sarebbe eccezionalmente alto e un motivo per guardare più da vicino: contratti a termine, arretrato di manutenzione, rumore. In un comune rurale il 4 per cento è piuttosto basso. La cifra da sola non dice nulla, il confronto con la zona dice tutto.
Ogni quanto si aggiorna l’indice?
Le basi ufficiali seguono i loro cicli di pubblicazione, di regola annuali. Le offerte osservate arrivano di continuo. Sopra ogni tabella è indicato lo stato a cui si riferisce.
Posso citare le cifre?
Sì, indicando la fonte «mfhindex.ch, egoysta AG» e la data. Chi vuole ripercorrere il metodo lo trova scritto per esteso su questa pagina — un indice senza metodo dichiarato è un’affermazione.
Il valore cantonale è una media.
Ciò che vale per la vostra particella dipende da zona, anno di costruzione, rumore e sfitto del comune. Inserite l’indirizzo, lo misuriamo noi.
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Immobile trovato
È questo il Suo immobile?
La valutazione prosegue comunque.
Letto dai registri ufficiali
Gli edifici di questa particella
Questi dati non deve inserirli Lei. mfhindex li legge dal Registro degli edifici e delle abitazioni della Confederazione, dalla misurazione ufficiale e dai set di dati di ARE, UFAM e UFT.
Quanti appartamenti ha l'immobile?
Per questo edificio il registro non indica il numero di appartamenti. La preghiamo di specificarlo brevemente.
Quanto è grande la superficie abitabile totale?
La superficie locabile di tutti gli appartamenti insieme. Basta una stima.
Qual è lo stato dell'immobile?
Lo stato determina il rendimento lordo con cui calcolano gli acquirenti, e quindi il prezzo.
Il Suo reddito locativo annuo
Il Reddito locativo annuo è la somma di tutte le pigioni nette annue, senza spese accessorie. Da esso e dal prezzo d'acquisto risulta il Rendimento lordo in percento, l'indicatore con cui si negoziano le case plurifamiliari in Svizzera. Abita Lei stesso in uno degli appartamenti? Allora conta anche la relativa pigione di mercato. Metta la spunta qui sotto, la aggiungiamo al calcolo.
Oppure trascini il cursore: parte dalla stima di mercato di questa casa. La fascia chiara è il livello di mercato della zona, il rombo è la nostra stima.
Come sono organizzati i posteggi dell'immobile?
I posteggi generano un reddito proprio. I posti in autorimessa contano più di quelli esterni.
Quanti posteggi, a quale pigione?
I posteggi vengono valutati separatamente, perché gli acquirenti li calcolano diversamente dalla superficie abitativa. I valori proposti qui sotto derivano dal livello dei prezzi del Suo comune. Li sovrascriva se conosce il dato più preciso.
—
Cosa si applica all'immobile?
Sono possibili più selezioni. Se nulla si applica, prosegua semplicemente.
Il terreno è di Sua proprietà?
Gli immobili in diritto di superficie si negoziano sul mercato con una riduzione sensibile.
Quando desidera vendere?
La Sua valutazione è in elaborazione …
Calcolo del valore di reddito in corso
La Sua analisi del valore
Prezzo di mercato stimato
- Oggetti comparabili sul mercato
- Pigioni di mercato nei dintorni
- Rendimento lordo
- Potenziale di sviluppo (riserva edificatoria)
- Reddito locativo l'anno
- Prezzo per m² di superficie abitabile
- Prezzo per appartamento
- Spese accessorie d'acquisto nel cantone
Ripartizione stimata degli appartamenti
| app. | Piano | Locali | Superficie | Pigione CHF/mese* |
|---|
* Valore di riferimento rilevazione strutturale UST 2024 (nuovi contratti), corretto per posizione e stato. Le pigioni effettive dei Suoi contratti possono discostarsene.
Basi legali: zone, piani di quartiere, regolamento edilizio
Sviluppo edilizio nei dintorni
Dinamica di mercato nel comune
Rischi rilevati dai catasti
Evoluzione dei prezzi nel comune
Basi tratte dai registri ufficiali
Desidera vendere?
Allora vale la pena un secondo sguardo. Verifichiamo quanto gli acquirenti pagano oggi realmente per il Suo immobile e La accompagniamo fino alla firma. Gratuito e senza impegno.
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Esaminiamo microlocalizzazione, transazioni comparabili e potenziale di risanamento del Suo immobile. Entro 24 ore riceve una raccomandazione di prezzo solida, discreta e senza impegno.
Per inquadrare il dato. La valutazione si basa sui registri ufficiali e sui servizi geografici della Svizzera, nonché sull'osservazione costante del mercato da parte di mfhindex. È una forbice indicativa basata sui dati a noi noti e non sostituisce una stima del valore venale secondo SIA/SVKG. La forbice rappresenta quanto ottengono le vendite ben preparate al di sopra del valore di riferimento. Per una raccomandazione di prezzo solida, i nostri esperti esaminano personalmente il Suo immobile: microlocalizzazione, stato, contratti di locazione e potenziale.
Valutazione basata sui registri ufficiali e sui servizi geografici della Svizzera. L'elenco completo delle fonti dati e delle attribuzioni è disponibile su mfhindex.ch/quellen. Materiale cartografico © swisstopo · vista stradale © Google. I dati vengono trasmessi a mfhindex solo con l'invio del modulo.