Il nesso
Prezzo del terreno e rendimento sono due facce dello stesso calcolo: dove il terreno è caro, il mercato capitalizza le pigioni più in basso. Le due tabelle non si contraddicono quindi mai — si spiegano a vicenda.
Indice MFH · Rendimenti lordi Svizzera
Rendimenti lordi in Svizzera, per cantone e posizione.
mfhindex tiene i rendimenti lordi usuali di mercato per le case plurifamiliari in tutti i 26 cantoni — con base e stato per ogni valore. Chi vuole inquadrare un immobile concreto inserisce l’indirizzo qui sotto: il modello calcola con nove registri ufficiali, in circa due minuti, senza registrazione e senza e-mail.
- 3.0–4.9 %
- fascia del rendimento lordo su tutti i cantoni
- 26
- cantoni nell’indice, ognuno con la sua base
- 8.8.2026
- Stato dei dati di rendimento
- 9
- registri ufficiali nel modello di valutazione
Inquadrare il proprio immobile
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Figura 1
Il massiccio dei rendimenti svizzeri.
Ventisei cantoni come massiccio: ogni colonna un cantone, l’altezza il valore scelto. I più alti stanno dietro, così nessuna colonna ne nasconde un’altra. Cambiate indicatore, trascinate il massiccio, puntate una colonna.
Stato dei dati di rendimento: 8.8.2026. I valori completi per cantone, con la loro base, stanno nella tabella 1.
Tabella 1
Rendimento lordo per cantone.
Rendimenti lordi usuali di mercato per le case plurifamiliari, per cantone. La colonna Base indica se il valore è pubblicato o interpolato da cantoni vicini e classi di posizione.
| Cantone | Rendimento lordo | Fattore d’acquisto | Base |
|---|---|---|---|
| Genf GE | 3.0 % | 33.3× | interpolato dagli ancoraggi |
| Zug ZG | 3.1 % | 32.3× | interpolato dagli ancoraggi |
| Zürich ZH | 3.3 % | 30.3× | interpolato dagli ancoraggi |
| Schwyz SZ | 3.4 % | 29.4× | interpolato dagli ancoraggi |
| Basel-Stadt BS | 3.4 % | 29.4× | interpolato dagli ancoraggi |
| Waadt VD | 3.5 % | 28.6× | interpolato dagli ancoraggi |
| Luzern LU | 3.6 % | 27.8× | interpolato dagli ancoraggi |
| Aargau AG | 3.9 % | 25.6× | interpolato dagli ancoraggi |
| Bern BE | 4.0 % | 25.0× | interpolato dagli ancoraggi |
| Graubünden GR | 4.0 % | 25.0× | interpolato dagli ancoraggi |
| Nidwalden NW | 4.1 % | 24.4× | interpolato dagli ancoraggi |
| Freiburg FR | 4.1 % | 24.4× | interpolato dagli ancoraggi |
| Basel-Landschaft BL | 4.1 % | 24.4× | interpolato dagli ancoraggi |
| St. Gallen SG | 4.1 % | 24.4× | serie pubblicata |
| Obwalden OW | 4.2 % | 23.8× | interpolato dagli ancoraggi |
| Schaffhausen SH | 4.2 % | 23.8× | interpolato dagli ancoraggi |
| Thurgau TG | 4.2 % | 23.8× | interpolato dagli ancoraggi |
| Tessin TI | 4.2 % | 23.8× | interpolato dagli ancoraggi |
| Solothurn SO | 4.3 % | 23.3× | interpolato dagli ancoraggi |
| Appenzell A. Rh. AR | 4.4 % | 22.7× | interpolato dagli ancoraggi |
| Appenzell I. Rh. AI | 4.4 % | 22.7× | interpolato dagli ancoraggi |
| Wallis VS | 4.4 % | 22.7× | interpolato dagli ancoraggi |
| Uri UR | 4.5 % | 22.2× | interpolato dagli ancoraggi |
| Glarus GL | 4.5 % | 22.2× | interpolato dagli ancoraggi |
| Jura JU | 4.5 % | 22.2× | interpolato dagli ancoraggi |
| Neuenburg NE | 4.6 % | 21.7× | interpolato dagli ancoraggi |
E dentro il cantone
Il valore cantonale è una media. Ciò che si paga davvero dipende dalla posizione della particella — questi supplementi e ribassi si sommano al valore cantonale:
-0.50Grande centro
-0.15Agglomerato
+0.30Posizione standard
+1.10posizione periferica
Punti percentuali sul rendimento lordo. Un rendimento più alto significa un prezzo più basso a parità di reddito.
● pubblicato: da una fonte cantonale pubblicata. ○ interpolato: derivato da valori vicini pubblicati e dalla struttura della posizione — una stima motivata, non una misurazione.
Stato dei dati di rendimento: 8.8.2026. Questa tabella può essere citata liberamente con indicazione della fonte — il pulsante «Citare» copia titolo, stato e URL negli appunti.
Figura 2
La posizione sposta il rendimento.
Il valore cantonale della tabella 1 è una media su tutte le posizioni. Sulla singola particella arrivano supplementi e ribassi: in un grande centro il rendimento lordo è più basso, in periferia più alto. Puntate un cantone nella figura 1: la colonna di destra calcola allora con i suoi valori.
Scarto rispetto al valore cantonale
Stato dei dati di rendimento: 8.8.2026. Le classi di posizione spostano il valore cantonale; i valori cantonali stessi stanno nella tabella 1.
Tabella 2
Prezzi del terreno e fattori d’acquisto dei cantoni.
Prezzi cantonali del terreno da 150 a 4'200 CHF/m², fattori d’acquisto da 20× a 33×, tasse di trapasso dallo 0 al 3.3 per cento: le tre grandezze che, accanto al rendimento, determinano il prezzo di transazione.
| Cantone | Terreno edificabileCHF/m² | Fattore d’acquisto× pigione annua | Rendimento lordousuale | Imposta di trapasso% del prezzo |
|---|---|---|---|---|
| Zug ZG | 4'200 | 32.3× | 3.1 % | nessuna |
| Genf GE | 3'500 | 33.3× | 3.0 % | 3.0 % |
| Basel-Stadt BS | 2'800 | 29.4× | 3.4 % | 3.0 % |
| Waadt VD | 1'800 | 28.6× | 3.5 % | 3.3 % |
| Basel-Landschaft BL | 1'505 | 24.4× | 4.1 % | 2.5 % |
| Zürich ZH | 1'500 | 30.3× | 3.3 % | nessuna |
| Schwyz SZ | 1'500 | 29.4× | 3.4 % | nessuna |
| Luzern LU | 1'200 | 27.8× | 3.6 % | 1.5 % |
| Nidwalden NW | 1'100 | 24.4× | 4.1 % | 1.0 % |
| St. Gallen SG | 1'000 | 24.4× | 4.1 % | 1.0 % |
| Aargau AG | 950 | 25.6× | 3.9 % | nessuna |
| Bern BE | 900 | 25.0× | 4.0 % | 1.8 % |
| Obwalden OW | 900 | 23.8× | 4.2 % | 1.5 % |
| Tessin TI | 900 | 23.8× | 4.2 % | 1.4 % |
| Graubünden GR | 800 | 25.0× | 4.0 % | 2.0 % |
| Freiburg FR | 800 | 24.4× | 4.1 % | 3.0 % |
| Thurgau TG | 800 | 23.8× | 4.2 % | 1.0 % |
| Schaffhausen SH | 700 | 23.8× | 4.2 % | nessuna |
| Solothurn SO | 650 | 23.3× | 4.3 % | 2.2 % |
| Appenzell A. Rh. AR | 600 | 22.7× | 4.4 % | 2.0 % |
| Appenzell I. Rh. AI | 600 | 22.7× | 4.4 % | 1.0 % |
| Wallis VS | 600 | 22.7× | 4.4 % | 1.3 % |
| Uri UR | 550 | 22.2× | 4.5 % | nessuna |
| Glarus GL | 500 | 22.2× | 4.5 % | nessuna |
| Neuenburg NE | 500 | 21.7× | 4.6 % | 3.3 % |
| Jura JU | 150 | 22.2× | 4.5 % | 2.1 % |
Stato dei prezzi del terreno: 8.8.2026.
Metodo
Da dove vengono i numeri.
Ogni valore di questa pagina ha una base dimostrabile. Vale per l’indice — e per ogni singola valutazione che con esso calcolate.
Nove registri ufficiali
Il modello legge REA/MADD, la misurazione ufficiale, il catasto RDPP, la rilevazione strutturale UST, il censimento delle abitazioni vuote, il catasto del rumore, le classi di servizio TP dell’ARE, i prezzi cantonali del terreno e i trapassi. Nessuna di queste fonti è esclusiva — esclusivo è che stiano insieme in un unico calcolo.
Valore di reddito in quattro strati
La valutazione segue il metodo del valore di reddito in quattro strati: reddito locativo, posizione, sostanza, capitalizzazione. Ogni valore intermedio è esposto con la sua fonte ed è tracciabile nel certificato stampabile.
Fascia onesta
Il risultato è una fascia di ±20 per cento. Chi vi promette precisione al punto esatto da dati di registro promette troppo. Una perizia del valore venale secondo SIA/SVKG costa sul mercato CHF 1'000–4'000 e resta il metro dove conta giuridicamente. Un’analisi di dettaglio umana esiste da noi su richiesta — gratuitamente.
Come citare
Questo indice esiste per essere citato.
Redazioni e consulenti possono riprendere le tabelle di questa pagina con indicazione della fonte. L’URL è stabile, lo stato figura a ogni valore.
Indicazione raccomandata
mfhindex.ch, Tabella 1: Rendimento lordo per cantone, stato 8.8.2026 — mfhindex.ch/#renditen
Per domande
Dietro l’indice c’è egoysta AG, Obergasse 24, 8854 Galgenen. Alle domande sul metodo rispondiamo direttamente — e chi vuole inquadrare un immobile concreto deve solo inserire l’indirizzo qui sopra.
Appendice A
Domande e risposte.
Quanto è alto il rendimento lordo per le case plurifamiliari in Svizzera?
A livello nazionale la fascia per gli immobili abitativi sta oggi fra il 2,5 e il 5,5 per cento circa. Il luogo decide quasi tutto: a Zurigo, Zugo e Ginevra sotto il 3 per cento, nelle città medie fra 3,5 e 4,5, nei comuni rurali da 4,5 a oltre 5. Una media nazionale non vale nulla per un singolo immobile.
Quale cantone ha i rendimenti più alti?
I rendimenti lordi più alti si trovano nel Giura, in parti del canton Neuchâtel, in Vallese fuori dalle località turistiche e nell’Oberland bernese. Un rendimento alto non è di per sé una buona notizia: è il prezzo di una domanda più debole, di uno sfitto più alto e di mercati di rivendita più sottili.
Come si calcola l’indice?
Da quattro strati. Le fasce pubblicate per gli immobili a reddito formano l’ancoraggio. Le offerte e le transazioni osservate lo spostano dentro la fascia. Il livello ufficiale delle pigioni calibra il lato del reddito. Tipo di comune e sfitto aggiustano da ultimo. Ogni strato può spostare il valore solo entro un limite — così i casi isolati non si impongono.
Un rendimento lordo del 4 per cento è buono?
Dipende dal luogo. In un centro il 4 per cento sarebbe eccezionalmente alto e un motivo per guardare più da vicino: contratti a termine, arretrato di manutenzione, rumore. In un comune rurale il 4 per cento è piuttosto basso. La cifra da sola non dice nulla, il confronto con la zona dice tutto.
Ogni quanto si aggiorna l’indice?
Le basi ufficiali seguono i loro cicli di pubblicazione, di regola annuali. Le offerte osservate arrivano di continuo. Sopra ogni tabella è indicato lo stato a cui si riferisce.
Posso citare le cifre?
Sì, indicando la fonte «mfhindex.ch, egoysta AG» e la data. Chi vuole ripercorrere il metodo lo trova scritto per esteso su questa pagina — un indice senza metodo dichiarato è un’affermazione.
Editrice
Dietro i numeri.
mfhindex.ch è sviluppato e gestito da egoysta AG. Le basi di dati sono ufficiali, lo stato figura a ogni tabella — e la valutazione di un indirizzo concreto resta gratuita.
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Letto dai registri ufficiali
Gli edifici di questa particella
Questi dati non deve inserirli Lei. mfhindex li legge dal Registro degli edifici e delle abitazioni della Confederazione, dalla misurazione ufficiale e dai set di dati di ARE, UFAM e UFT.
Probabilmente non è una casa plurifamiliare. Il registro federale degli edifici e delle abitazioni conosce meno di tre appartamenti a questo indirizzo. mfhindex è concepito per le case plurifamiliari. Le case uni- e bifamiliari si negoziano come abitazioni di proprietà, per prezzi comparabili e non per il reddito, e una valutazione coerente non può essere garantita in questo caso. Può comunque proseguire.
Quanti appartamenti ha l'immobile?
Per questo edificio il registro non indica il numero di appartamenti. La preghiamo di specificarlo brevemente.
Quanto è grande la superficie abitabile totale?
La superficie locabile di tutti gli appartamenti insieme. Basta una stima.
m²
Qual è lo stato dell'immobile?
Lo stato determina il rendimento lordo con cui calcolano gli acquirenti, e quindi il prezzo.
Il Suo reddito locativo annuo
Il Reddito locativo annuo è la somma di tutte le pigioni nette annue, senza spese accessorie. Da esso e dal prezzo d'acquisto risulta il Rendimento lordo in percento, l'indicatore con cui si negoziano le case plurifamiliari in Svizzera. Abita Lei stesso in uno degli appartamenti? Allora conta anche la relativa pigione di mercato. Metta la spunta qui sotto, la aggiungiamo al calcolo.
CHF / anno
Reddito locativo annuo, netto
CHF …
Oppure trascini il cursore: parte dalla stima di mercato di questa casa. La fascia chiara è il livello di mercato della zona, il rombo è la nostra stima.
Come sono organizzati i posteggi dell'immobile?
I posteggi generano un reddito proprio. I posti in autorimessa contano più di quelli esterni.
Quanti posteggi, a quale pigione?
I posteggi vengono valutati separatamente, perché gli acquirenti li calcolano diversamente dalla superficie abitativa. I valori proposti qui sotto derivano dal livello dei prezzi del Suo comune. Li sovrascriva se conosce il dato più preciso.
CHF / mese
—
Cosa si applica all'immobile?
Sono possibili più selezioni. Se nulla si applica, prosegua semplicemente.
Il terreno è di Sua proprietà?
Gli immobili in diritto di superficie si negoziano sul mercato con una riduzione sensibile.
Quando desidera vendere?
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Calcolo del valore di reddito in corso
La Sua analisi del valore
Prezzo di mercato stimato
—
- Oggetti comparabili sul mercato
- Pigioni di mercato nei dintorni
- Rendimento lordo
- Potenziale di sviluppo (riserva edificatoria)
- Reddito locativo l'anno
- Prezzo per m² di superficie abitabile
- Prezzo per appartamento
- Spese accessorie d'acquisto nel cantone
Ripartizione stimata degli appartamenti
| app. | Piano | Locali | Superficie | Pigione CHF/mese* |
|---|
* Valore di riferimento rilevazione strutturale UST 2024 (nuovi contratti), corretto per posizione e stato. Le pigioni effettive dei Suoi contratti possono discostarsene.
Basi legali: zone, piani di quartiere, regolamento edilizio
Sviluppo edilizio nei dintorni
Dinamica di mercato nel comune
Rischi rilevati dai catasti
Evoluzione dei prezzi nel comune
Basi tratte dai registri ufficiali
Desidera vendere?
Allora vale la pena un secondo sguardo. Verifichiamo quanto gli acquirenti pagano oggi realmente per il Suo immobile e La accompagniamo fino alla firma. Gratuito e senza impegno.
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Esaminiamo microlocalizzazione, transazioni comparabili e potenziale di risanamento del Suo immobile. Entro 24 ore riceve una raccomandazione di prezzo solida, discreta e senza impegno.
Richiesto. La ricontatteremo entro 24 ore con l'analisi dettagliata.
Per inquadrare il dato. La valutazione si basa sui registri ufficiali e sui servizi geografici della Svizzera, nonché sull'osservazione costante del mercato da parte di mfhindex. È una forbice indicativa basata sui dati a noi noti e non sostituisce una stima del valore venale secondo SIA/SVKG. La forbice rappresenta quanto ottengono le vendite ben preparate al di sopra del valore di riferimento. Per una raccomandazione di prezzo solida, i nostri esperti esaminano personalmente il Suo immobile: microlocalizzazione, stato, contratti di locazione e potenziale.
Valutazione basata sui registri ufficiali e sui servizi geografici della Svizzera. L'elenco completo delle fonti dati e delle attribuzioni è disponibile su mfhindex.ch/quellen. Materiale cartografico © swisstopo · vista stradale © Google. I dati vengono trasmessi a mfhindex solo con l'invio del modulo.
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